Cos'e'
L'ICI, imposta comunale sugli immobili, e' una tassa che grava sul "possesso di
fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio
dello Stato, a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali o alla cui
produzione o scambio e' diretta l'attivita' dell'impresa".
I proventi di tale tassa, istituita con il d.lgs.504/92 e applicata dal 1993,
vanno in parte al Comune ed in parte allo Stato.
L'Ici e gestita dai singoli Comuni attraverso appositi regolamenti, con ampia
facolta' di decisione riguardo all'entita' dell'imposta, le modalita' di
pagamento, le esenzioni, etc.etc. E' bene, pur utilizzando queste informazioni
come guida generale, rivolgersi sempre al proprio comune, magari consultando il
sito ufficiale dove spesso sono organizzati spazi informativi e preposti al
calcolo automatico del dovuto.

Chi deve pagare
Sono tenuti al pagamento, anche se non hanno residenza o sede legale,
amministrativa e di lavoro nel territorio dello Stato:
- il proprietario del fabbricato, dell'area edificabile o del terreno agricolo
ovvero
- il titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione sugli immobili
predetti;
- il titolare del diritto d'enfiteusi (godere un fondo altrui con l'obbligo di
apportarvi migliorie e di corrispondere un canone in denaro o in natura) o di
superficie.

nei seguenti casi particolari, deve pagare:
- il locatario, se sull'immobile vi e' una locazione finanziaria (leasing);
- il locatore (di solito il proprietario), se l'immobile e' dato in affitto;
- il comodante (di solito il proprietario), se l'immobile e' dato in comodato
d'uso;
- il coniuge cui viene assegnato l'alloggio di famiglia in caso di separazione
legale, convenzionale o di divorzio;
- il coniuge superstite, con diritto di abitazione;
- il socio di cooperativa edilizia;
- l'assegnatario di alloggio Iacp;
- il soggetto che ha acquistato l'immobile nell'anno in corso.

Primo adempimento: presentazione della denuncia iniziale e delle eventuali
successive dichiarazioni di variazione
I soggetti passivi devono dichiarare gli immobili posseduti nel territorio dello
Stato su apposito modulo predisposto dal ministero delle finanze. Cio', al
comune nel cui territorio sono ubicati gli immobili entro il termine di
presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui il
possesso ha avuto inizio. Se gli immobili sono ubicati in piu' comuni, devono
essere presentate tante dichiarazioni quanti sono i comuni, mentre se un
immobile e' situato nel territorio di piu' comuni, si considera interamente
situato nel comune nel quale si trova la maggior parte della sua superficie.

Nel caso di variazioni del patrimonio immobiliare il contribuente e' tenuto alla
presentazione di apposita dichiarazione di variazione. Il termine per adempiere
e' quello previsto per la dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui la
variazione ha avuto corso. Nel caso di piu' soggetti passivi tenuti al pagamento
dell'imposta su un medesimo immobile, puo' essere presentata una dichiarazione
congiunta. Per le parti di edifici oggetto di proprieta' comune (cosi' come
indicati nell'articolo 1117 del codice civile), cui e' attribuita o attribuibile
una autonoma rendita catastale, la dichiarazione deve essere presentata
dall'amministratore del condominio per conto dei condomini. Ogni comune ha
facolta' di sostituire la dichiarazione con una semplice comunicazione.
I casi piu' comuni di variazione sono:
- acquisto o vendita dell'immobile;
- cambio della propria abitazione principale (residenza);
- variazione rendita catastale a seguito di interventi edilizi;
- stipula o cessazione di un contratto di locazione;
- l'immobile viene dichiarato storico;
- l'immobile diviene -o cessa di essere- inagibile o inabitabile;

Le denunce e le dichiarazioni vanno consegnate direttamente all'apposito ufficio
tributi del comune oppure spedite in busta bianca per raccomandata. Esse hanno
effetto anche per gli anni successivi se non si verificano ulteriori variazioni
che comportino un diverso ammontare dell'ici dovuta.

Nota:
- il recente d.l.223/2006 ha eliminato, a partire dal 2007, l'obbligo di
presentazione delle denunce e delle dichiarazioni, fermi comunque gli obblighi
previsti in materia di riduzione dell'imposta. Parimenti e' previsto che
l'agenzia del territorio renda disponibili i dati catastali per via telematica
(internet), al fine di agevolare comunque i controlli da parte dei comuni. La
cosa e' da confermarsi, visto che il decreto, entrato in vigore il 4/7/2006, ad
oggi dev'essere ancora convertito in legge.

Quanto pagare
Occorre individuare il valore tassabile (la cosiddetta base imponibile) che va
moltiplicato per l'aliquota deliberata dal Comune, generalmente variabile dal 4
al 9 per mille.

Per i fabbricati la base imponibile si calcola moltiplicando la rendita
catastale (risultante al 1 Gennaio dell'anno in corso) per il coefficiente di
rivalutazione (attualmente il 5%). Il risultato ottenuto va moltiplicato per un
altro coefficiente, diverso a seconda della categoria dell'immobile:
- per i fabbricati di categoria A, B e C (abitazioni, alloggi collettivi,
fabbricati a destinazione varia) il coefficiente e' 100;
- per i fabbricati di categoria A10 e D (uffIci e studi privati, alberghi,
teatri, banche) il coefficiente e' 50;
- per i fabbricati di categoria C1 (negozi e botteghe) il coefficiente e' 34;

Per i fabbricati di categoria D non iscritti al catasto posseduti da imprese e
contabilizzati distintamente, la base imponibile e' calcolata sulla base del
costo risultante dalle scritture contabili al lordo delle quote di ammortamento,
attualizzato mediante l'applicazione dei coefficienti di adeguamento stabiliti
annualmente dal Ministero delle Finanze.

Per i terreni agricoli la base imponibile si ricava moltiplicando il reddito
dominicale (risultante al catasto al 1 Gennaio dell'anno in corso) per il
coefficiente di rivalutazione del 25%. Il risultato va ulteriormente
moltiplicato per il coefficiente di categoria, 75.

Per le aree fabbricabili (*) la base imponibile e' data dal valore commerciale
al 1 gennaio dell'anno in corso. Tale valore deve tener conto di:
- ubicazione dell'area,
- indice di edificabilita' territoriale,
- destinazione d'uso consentita,
- oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la
costruzione,
- prezzi medi rilevati dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Note:
- Se il fabbricato non e' ancora accatastato si considera la rendita attribuita
a fabbricati similari (la cosiddetta rendita presunta).
- La rendita catastale, o il reddito dominicale, sono quelli in vigore dal 1
gennaio dell'anno di imposizione. Ad esempio, se nel corso del 2005 e' stata
attribuita (o e' stata modificata) la rendita definitiva del fabbricato, questa
va considerata dal 1 gennaio 2006.
- Il risultato cosi' ottenuto rappresenta l'ICI dovuta per un anno. Se la durata
del possesso e' inferiore, il totale va diviso per 12 e poi moltiplicato per i
mesi di possesso.
- I Comuni possono stabilire aliquote differenziate a seconda del tipo di
immobile (abitazione principale, seconda casa, casa sfitta, negozio, etc.).
- (*) per quanto riguarda le aree fabbricabili, a metter fine agli infiniti
contenziosi inerenti la loro definizione, e' recentemente intervenuto il d.l.
223/2006 (art.36 comma 2) stabilendo che un'area è da considerarsi fabbricabile
se "utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico
generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione
e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo". In poche parole, cio' che
conta e' l'inserimento nel piano regolatore comunale, anche se non e' seguito il
procedimento attuativo che rende di fatto possibile la costruzione.

Detrazioni ed esenzioni
La legge fissa delle specifiche esenzioni (tra cui i beni dello Stato, degli
enti locali e della Chiesa, i fabbricati destinati ad uso culturale o di culto,
le aree montane o collinari, etc.) e dei criteri generali a cui ogni comune deve
attenersi.
In termini generali le esenzioni e le riduzioni sono le seguenti:

La detrazione principale e fissata dalla legge in minimo 103,29 euro, riguarda:
- immobili adibiti ad abitazione principale;
- immobili costituenti l'unica abitazione (su tutto il territorio nazionale) non
locata, sui quali vengono goduti diritti di proprieta' (od usufrutto) da parte
di soggetti anziani o disabili che hanno residenza anagrafica presso istituti di
ricovero o sanitari;
- immobili dati in uso gratuito a parenti in linea retta o collaterale (per
esempio il coniuge separato);

La detrazione puo' essere elevata a 258,23 euro (o, in alternativa, al 50%
dell'imposta dovuta) quando l'abitazione principale sia di proprieta' di
soggetti particolari (disabili o invalidi) o quando il reddito annuo del nucleo
familiare del soggetto passivo sia inferiore a determinati tetti. Per i
particolari e' necessario rivolgersi al comune di residenza.

La detrazione non puo' superare l'imposta dovuta e l'eventuale eccedenza puo'
essere decurtata da quanto dovuto per le pertinenze (garage, cantine, etc.),
ancorche' distintamente iscritte in catasto. Ricordiamo che per esse, infatti, a
partire dal 1/1/2001 devono essere applicati gli stessi trattamenti fiscali
dell'abitazione principale (aliquota ridotta e detrazione).

Altri casi:
- l'imposta e' ridotta del 50% nel caso in cui il fabbricato sia inagibile,
inabitabile o non utilizzato.
- per i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o da
imprenditori agricoli che esplicano la loro attivita' a titolo principale, la
legge stabilisce che l'imposta sia dovuta limitatamente alla parte di valore
eccedente i 25.822,84 euro, con riduzioni dal 25% al 70%. I terreni agricoli di
montagna o collina -di cui all'art.15 della legge 984/77- sono invece
completamente esenti.
-sono esclusi dal pagamento, ai sensi della circolare 14 giugno 1993 n.9 del
ministero delle Finanze, gli orticelli, i piccoli appezzamenti e i terreni
completamente incolti, purche' non suscettibili di sfruttamento edificatorio.

Ogni comune puo' stabilire aliquote agevolate e detrazioni in modo libero ed
autonomo, quindi e' bene consultare gli specifici regolamenti, spesso
disponibili anche telematicamente, con attenzione. Un trattamento particolare,
per esempio, potrebbe essere riservato ai casi in cui la strada ove e' ubicato
l'immobile sia preclusa al traffico a causa di lavori per la realizzazione di
opere pubbliche. La legge (n.549/95), infatti, concede ai comuni la facolta' di
deliberare agevolazioni sui tributi di loro competenza (fino alla totale
esenzione per gli esercizi commerciali e artigianali) nel caso i lavori si
protraggano oltre i sei mesi.

Chi paga, suddivisioni
Possono distinguersi diversi casi:
-Unico proprietario di abitazione principale:
Se il possesso avesse avuto inizio dal 1 gennaio dell'anno in corso, bisogna
applicare all'Ici annua la detrazione per l'abitazione principale deliberata dal
Comune.
Se si e' diventati proprietari dopo il 1 gennaio, occorre dividere l'Ici annua
per 12 e moltiplicare il risultato per i mesi di possesso. Si ricorda che per
fare 1 mese occorrono almeno 15 giorni. Anche la detrazione per l'abitazione
principale va rapportata al periodo di possesso calcolato in mesi.
-Unico proprietario di altri immobili:
se si e' proprietari dal 1 gennaio, si moltiplica la base imponibile per
l'aliquota deliberata dal Comune e si ottiene l'Ici per tutto l'anno in corso.
Se si e' diventati proprietari dopo il 1 gennaio, occorre dividere l'Ici annua
per 12 e moltiplicare il risultato per i mesi di possesso. Per fare 1 mese
occorrono almeno 15 giorni di possesso.
-Piu' proprietari di abitazione principale:
se i proprietari sono 2 o piu', ed il possesso ha avuto inizio dal 1 gennaio,
l'Ici annua va suddivisa in proporzione alle quote di possesso.
Se si e' diventati proprietari dopo il 1 gennaio, l'Ici di spettanza su base
annua va divisa per 12 e moltiplicata per i mesi di possesso.
All'Ici cosi' calcolata va applicata la detrazione per l'abitazione principale
stabilita dal Comune, suddividendola in parti uguali (la percentuale di possesso
non ha rilevanza) fra tutti i proprietari che usano l'immobile come abitazione
principale, e va rapportata al periodo di possesso calcolato in mesi.
- Piu' proprietari di altri immobili:
L'Ici annua, calcolata moltiplicando la base imponibile per l'aliquota stabilita
dal Comune, va suddivisa secondo le quote di possesso.
Se si e' diventati proprietari dopo il 1 gennaio, l'Ici di spettanza su base
annua si divide per 12 e si moltiplica per i mesi di possesso.

Nei casi diversi dall'abitazione:
- terreni agricoli ubicati nello stesso comune:
si moltiplica la base imponibile per l'aliquota deliberata dal Comune e si
ottiene l'Ici dovuta per l'intero anno. La suddivisione della tassa, e delle
eventuali riduzioni, tra piu' proprietari avviene in base alle quote.
- terreni agricoli ubicati in piu' comuni ma collegati tra loro:
si assume il valore complessivo dei terreni stessi e l'intera imposta si sconta
nel comune ove vi e' l'estensione prevalente; La suddivisione della tassa, e
delle eventuali riduzioni, tra piu' proprietari avviene in base alle quote.
- terreni agricoli ubicati in piu' comuni e non collegati tra loro (o comunque
non considerabili come unica entita'):
l'imposta va liquidata separatamente in favore di ciascuna amministrazione per
il valore che i terreni medesimi hanno nei singoli comuni. Analogamente
l'importo delle detrazioni e riduzioni deve essere ripartito proporzionalmente
ai valori dei singoli terreni e rapportato sia al periodo dell'anno durante il
quale sussistono le condizioni prescritte per godere dell'agevolazione, sia alle
quote di possesso se vi sono piu' proprietari.

Quando e come pagare
L'ICI puo' essere versata in due rate:
- la prima dev'essere pagata tra il 1° e il 30 giugno (*), ed e' pari al 50%
dell'imposta dovuta per l'anno. Si puo' calcolare in base alle aliquote e
detrazioni vigenti per l'anno in corso oppure a quelle valevoli per l'anno
precedente;
- la seconda rata, da versarsi tra il 1° e il 20 dicembre (*), si calcola con
l'applicazione delle aliquote e delle detrazioni deliberate per l'anno in corso
decurtando quanto versato in acconto.

Nei casi di possesso per frazioni di anno il calcolo deve avvenire dividendo il
totale annuale per 12 e moltiplicando il risultato per il numero di mesi di
possesso.
In caso di co-possesso i singoli titolari devono necessariamente eseguire
versamenti separati, ognuno per la propria quota di imposta.
Se si possiedono immobili in diversi comuni, e' obbligatorio fare versamenti
distinti, ciascuno indirizzato al concessionario nella cui circoscrizione si
trova l'immobile.
Se invece si possiedono piu' immobili nello stesso comune, e' possibile fare un
versamento unico.
Volendo l'importo puo' anche essere versato in un'unica soluzione entro il
termine previsto per l'acconto (30 giugno). In questo caso, ovviamente, il
calcolo dovra' avvenire applicando l'aliquota e le detrazioni in vigore nel
Comune nell'anno in corso e non quelle deliberate per l'anno precedente.

Salvo diverse disposizioni del comune, il pagamento si effettua alla posta
tramite uno specifico bollettino, presso il concessionario addetto alla
riscossione, o presso le banche convenzionate con lo stesso.
In alcuni comuni (convenzionati con l'agenzia delle entrate) e' possibile pagare
anche tramite il modello F24, direttamente in banca.(*)
La posta, le banche ed alcuni concessionari, inoltre, mettono a disposizione
modalita' telematiche per pagare. In questi casi tutto avviene tramite internet.

Note:
- le persone fisiche non residenti nel territorio dello Stato possono pagare
l'ICI in unica soluzione, dal 1° al 20 dicembre, con l'aggiunta degli interessi
del 3%.
- (*) il recente d.l.223/2006 ha previsto, a partire dal 2007, nuove scadenze di
pagamento, unificate con quelle attualmente previste per le imposte (ovvero il
16 Giugno e il 16 Dicembre). E' stato inoltre stabilito che l'imposta puo'
essere liquidata in sede di dichiarazione dei redditi, e versata tramite il
modello F24. Tutto cio', da confermarsi con l'eventuale conversione in legge del
decreto, determina la possibilita' di unificare il pagamento dell'ICI con quelli
di altre imposte (iva, irpef, etc.), nonche' di compensare il dovuto con
eventuali crediti di altra natura. E' importante notare, in ogni caso, che tale
disposizione e' introdotta come facolta' data al contribuente, fermi restando
gli altri mezzi di pagamento stabiliti dal comune.

Sanzioni
La sanzione massima applicabile in caso di mancato o insufficiente pagamento
dell'imposta e' del 30% dell'importo non versato. E' possibile usufruire di
riduzioni della sanzione regolarizzandosi di propria iniziativa tramite il
cosiddetto ravvedimento operoso, altrimenti il comune ha cinque anni di tempo
per fare i dovuti accertamenti ed inviare -tramite i concessionari incaricati
per la riscossione- avvisi e cartelle esattoriali.
Nel caso ci si voglia regolarizzare, la sanzione ridotta e' del 3,75%
dell'imposta dovuta pagando entro 30gg dalla scadenza. Vanno aggiunti gli
interessi legali del 2,5% annuo, calcolati sull'imposta dovuta e
proporzionalmente ai giorni di ritardo (con la formula dell'interesse composto:
capitale x tasso x giorni, il tutto diviso per 36.500).
Se ci si regolarizza entro un anno dalla scadenza la sanzione e' del 6% mentre
gli interessi rimangono del 2,5%, calcolati come sopra.
L'importo delle sanzioni e degli interessi va aggiunto all'imposta da versare.
Il pagamento puo' essere fatto con bollettino postale o tramite modello F24,
barrando la casella "ravvedimento".

Casi particolari:
- se, oltre a non pagare, non si presenta la denuncia o la dichiarazione di
variazione, la sanzione puo' variare dal cento al duecento per cento del tributo
dovuto, con un minimo di euro 51,65. Se si ottempera volontariamente tramite
ravvedimento operoso, prima che giungano accertamenti ed entro 90gg dalla
scadenza naturale, si puo' usufruire di una riduzione di un ottavo della
sanzione prevista dal comune (quindi dal 12,5 al 25%).
- se la denuncia o la dichiarazione sono infedeli la sanzione e' tra 50 e 100%
oltre alla maggiore imposta dovuta. Regolarizzandosi entro un anno, si paga il
10%.
N.B. In ambedue i casi si puo' usufruire di sanzioni ridotte anche dopo aver
ricevuto un avviso di accertamento, pagando entro il termine utile per ricorrere
in commissione tributaria (60gg dalla notifica dell'atto). In tal caso la
riduzione e' di un quarto rispetto al contributo dovuto, piu' interessi.
- se invece vi sono errori formali la sanzione e' tra euro 51,65 ed euro 258,23.

Rimborsi
I rimborsi di cifre pagate in eccesso possono essere richiesti entro il termine
di tre anni dal giorno del pagamento ovvero da quello in cui e' stato
definitivamente accertato il diritto alla restituzione. La domanda,
generalmente, dev'essere redatta in carta semplice e presentata in comune agli
uffici appositi. E' possibile, con domanda da inoltrare entro 60gg dalla
notifica del provvedimento di rimborso, chiedere la compensazione del credito
con gli importi dovuti.

Accertamento ed opposizione
in caso di versamenti omessi, insufficienti o tardivi, per i quali non vi sia
stata regolarizzazione, il comune ha tre anni di tempo (cinque in caso non sia
stata presentata alcuna denuncia) per inviare avvisi di accertamento. Al dovuto
viene aggiunta la sanzione intera -che come gia' detto e' del 30%- nonche' gli
interessi legali. Il provvedimento viene notificato anche quando vengono
accertate variazioni (od attribuzioni) di rendita da parte dell’Agenzia del
Territorio, per il recupero dell'eventuale maggior imposta dovuta. Decorsi 90gg
dalla notifica dell'avviso senza che venga effettuato il pagamento -od
eventualmente un ricorso- il debito viene iscritto a ruolo, ovvero entro due
anni segue l'emissione di una cartella esattoriale.

In tutti i casi e' possibile presentare ricorso, cosi' come previsto dall'art 21
del d.lgs 546/92, alla commissione provinciale tributaria entro 60gg dalla
notifica dell'atto (escludendo il periodo dal 1 agosto al 15 settembre,
sospensivo del termine). Occorre rivolgersi ad un difensore abilitato, che per
l'ICI puo' essere, oltre al classico avvocato, un procuratore legale, un
commercialista, un ragioniere od un perito commerciale. Maggiori informazioni
sulla scheda pratica "commissione provinciale tributaria"

Un caso particolare: la variazione della rendita catastale
Dal 1/1/2000, per effetto della legge 342/00, ogni attribuzione o modifica della
rendita catastale di terreni e fabbricati e' efficace solo a decorrere dalla sua
notificazione ai soggetti intestatari. La notifica e' a cura dell'ufficio del
territorio competente che deve darne notizia anche al comune interessato. Dalla
data di notificazione decorre il termine di 60 giorni utile per eventuali
ricorsi avverso l'attribuzione della rendita catastale. Dato che il soggetto che
puo' legittimamente proporre ricorso avanti alle commissioni tributarie e'
solamente il possessore degli immobili (non l'intestatario della partita
catastale), e' previsto che la notificazione venga effettuata anche a colui che
ha il possesso del bene.
Se l'attribuzione o la variazione della rendita non vengono notificate ma solo
affisse all'albo pretorio, eventuali successive richieste di integrazione
dell'imposta possono essere contestate. E' bene sapere, pero', che sono
contestabili solo gli addebiti di sanzioni ed interessi, ma non l'imposta da
pagare in piu'. Se il Comune non dovesse riconoscere il ricorso bisognera'
rivolgersi alla commissione provinciale tributaria entro 60 giorni.

Ha collaborato Katia Moscano

(Rita Sabelli)

Avvertenze numero 2006-14 del 15 Luglio 2006
In Internet: http://www.aduc.it/dyn/avvertenze